Plan Reside Madrid 2025 : Nouvelles règles pour la location de vacances

Ces dernières années, la location touristique a connu un essor notable à Madrid, comme dans de nombreuses autres grandes villes. Ce phénomène, bien qu'il ait apporté des opportunités économiques aux propriétaires et aux gestionnaires, a également suscité des inquiétudes en matière de cohabitation, de prix de l'immobilier et de qualité de vie dans les quartiers les plus touchés.

Pour tenter de réguler cette activité et de protéger le droit à la logement des riverains, la Mairie de Madrid a lancé le Plan Reside, une réglementation qui impose de nouvelles règles strictes pour la location touristique dans la capitale espagnole.

Dans cet article, nous vous expliquons en détail ce qu'est le Plan Reside, quand il entre en vigueur, quelles sont les exigences qu'il impose, comment il affecte les locations existantes, quels quartiers de Madrid sont concernés et ce que les propriétaires et les gestionnaires doivent faire pour s'adapter à cette réglementation.

Qu'est-ce que le Plan Reside ?

Le Plan Reside est une réglementation municipale conçue pour limiter et réglementer la location touristique à Madrid. Son objectif principal est de garantir la cohabitation dans les quartiers, d'éviter la prolifération anarchique des logements touristiques dans les immeubles résidentiels et de préserver le droit des Madrilènes à un accès digne au logement.

Ce plan établit des conditions spécifiques pour que les logements puissent fonctionner comme location touristique, en imposant des restrictions à l'emplacement, au type de bâtiments et aux conditions d'accès.

Quand le Plan Reside entre-t-il en vigueur ?

Le Plan Reside a été approuvé provisoirement par la Mairie de Madrid le 21 mai 2025, avec le soutien exclusif du Parti Populaire. Après son passage en séance plénière municipale, le texte a été transmis à la Communauté de Madrid, qui devra valider le document et l'approuver définitivement.

S'il n'y a pas de retard dans la procédure, il est prévu que la réglementation entre en vigueur en août 2025. À partir de ce moment, tous les logements à usage touristique (VUT) devront respecter les nouvelles exigences établies pour continuer à fonctionner légalement dans la ville.

Cela signifie que les nouveaux comme les anciens hôtes devront vérifier si leur hébergement répond aux nouvelles conditions, faute de quoi ils pourraient être confrontés à la perte de licence ou à des sanctions administratives.

Quelles sont les exigences imposées par le Plan Reside pour la location vacancière à Madrid ?

Le Plan Reside impose une série de restrictions dans le but de contenir l'expansion incontrôlée de la location touristique et de protéger l'équilibre résidentiel des quartiers madrilènes. Voici les principales mesures prévues par la réglementation :

1. Les logements touristiques et les voisins ne pourront pas partager le même immeuble

L'un des piliers du Plan Reside est l'incompatibilité entre les logements touristiques et les résidences permanentes dans un même immeuble. Cela signifie que si dans un immeuble il y a des personnes enregistrées ou qui vivent de manière habituelle, il ne pourra pas y avoir d'appartements touristiques dans le même bloc.

La seule exception sera les immeubles destinés intégralement à l'usage touristique. C'est-à-dire qu'un bloc complet peut être transformé en un hébergement touristique, mais il n'est pas permis de mélanger les usages au sein du même immeuble si des voisins y vivent.

Cette mesure affecte directement la majorité des VUT situées dans des propriétés résidentielles du centre de Madrid.

2. Accès indépendant : la seule exception

Le Plan Reside introduit une exception importante pour les zones hors du centre historique : si un logement touristique dispose d'accès indépendant depuis la rue, il pourra continuer à fonctionner même si d'autres personnes résident dans l'immeuble.

Mais attention : cet accès doit être totalement autonome. Il ne peut pas partager le hall d'entrée, les escaliers, l'ascenseur ni aucun autre élément commun avec les voisins. Cela limite considérablement les options dans les immeubles traditionnels, où la structure ne permet pas de diviser les accès facilement.

3. Interdiction de convertir des locaux commerciaux en logements touristiques

Dans les quartiers du district Centre, il sera expressément interdit de transformer des locaux commerciaux en hébergements touristiques. Cette disposition vise à protéger le commerce de proximité et à freiner la substitution des commerces de quartier par des appartements destinés aux touristes.

Avec cette mesure, la Mairie tente de préserver le caractère et la fonctionnalité sociale des quartiers les plus saturés, où de nombreux locaux avaient déjà été convertis en VUT dissimulées ou reconverties.

4. Utilisation touristique autorisée dans les bâtiments réhabilités

Le Plan Reside envisage également un scénario plus flexible pour les bâtiments obsolètes, inhabités ou classés qui passent par un processus de réhabilitation intégrale. Dans ces cas, l'utilisation touristique pourra être autorisée, mais sous certaines conditions :

• L'autorisation aura une durée limitée à 15 ans.
• L'utilisation touristique sera conditionnée à ce que la réhabilitation respecte les critères urbanistiques et de durabilité.
• Cela ne s'appliquera que si le bâtiment n'était pas déjà occupé de manière résidentielle permanente.

Cette clause vise à encourager la régénération urbaine et à éviter que les bâtiments en mauvais état restent vides ou inutilisés.

Comment le Plan Reside affecte-t-il les locations vacancières qui sont déjà en fonctionnement ?

Pour le moment, la Mairie n'a pas précisé officiellement s'il y aura un régime transitoire ou des exceptions pour les VUT qui sont déjà en exploitation légale.

Cela signifie que :

• Les logements touristiques actifs pourraient être obligés de cesser leur activité s'ils ne respectent pas les nouveaux critères.
• Il n'est pas clair si les licences déjà accordées seront maintenues ou si elles devront être renouvelées selon les nouvelles conditions.
• Les propriétaires devront être attentifs à l'approbation définitive de la part de la Communauté de Madrid, qui confirmera les règles finales.

En définitive, il existe un scénario d'incertitude pour les locations actuelles, il convient donc de se préparer et de prévoir un plan B si le bien immobilier ne répond pas aux exigences déjà connues.

À quelles zones de Madrid la nouvelle réglementation s'applique-t-elle ?

Le Plan Reside s'applique à l'ensemble de la ville de Madrid, mais établit différents niveaux de restriction en fonction de la zone. Les limitations sont plus strictes dans les quartiers à forte pression touristique, notamment dans le centre historique.

Centre historique

Il comprend les quartiers de Sol, Palacio, Cortes, Embajadores (Lavapiés), Justicia (Chueca), Universidad (Malasaña), une partie d'Arganzuela, La Latina et Huertas.

Les mesures ici sont très sévères :

• Interdiction totale de logements touristiques dans les bâtiments résidentiels s'ils cohabitent avec des voisins.
• Seuls seront autorisés les bâtiments entiers destinés exclusivement à l'usage touristique.
• Dans les rues non commerciales, les bâtiments classés pourront être entièrement reconvertis en logements touristiques pour une durée maximale de 15 ans, à condition de satisfaire aux exigences de réhabilitation.

En dehors du centre historique

Dans des districts tels que Chamberí, Retiro, Tetuán, Salamanca, Chamartín, Carabanchel, Usera, Latina, Moratalaz, entre autres, les règles sont un peu plus flexibles :

• Des logements touristiques pourront être autorisés, mais uniquement s'ils disposent d'un accès indépendant depuis la rue.
• Les VUT ne pourront être situées que dans les rez-de-chaussée ou les premiers étages, minimisant ainsi les contacts avec les résidents.
• Il reste interdit de partager les éléments communs du bâtiment.

Ces limitations visent à contenir la croissance de la location touristique en dehors du centre et à éviter que ne se reproduise le schéma de saturation déjà observé dans les quartiers plus centraux.

Qu'est-ce que le Plan Reside implique pour les propriétaires et les gestionnaires de locations de vacances ?

L'impact du Plan Reside pour les propriétaires, les investisseurs et les gestionnaires professionnels est significatif. Parmi les principales implications, on peut citer :

Perte de la licence touristique

Si votre propriété partage un bâtiment avec des voisins et n'a pas d'accès indépendant, elle ne répondra plus aux exigences de la réglementation. Cela pourrait entraîner la révocation de l'autorisation en tant que VUT, ce qui impliquerait de devoir fermer l'hébergement ou de changer de modèle commercial.

Sanctions économiques possibles

Opérer en dehors du cadre légal peut entraîner des amendes importantes. Bien que le nouveau régime de sanctions n'ait pas encore été publié, si le critère précédent est maintenu, les sanctions peuvent osciller entre 30 000 € et 190 000 €, en fonction de la gravité de l'infraction.

Impact sur la rentabilité

Les nouvelles restrictions pourraient vous obliger à réformer l'accès, à réinstaller votre investissement ou même à changer l'utilisation de l'immeuble (par exemple, en location traditionnelle de longue durée). Dans de nombreux cas, le modèle touristique ne sera plus rentable si les exigences urbanistiques ne sont pas respectées.

Comment s'adapter au Plan Reside si cela affecte votre location de vacances

Le Plan Reside introduit des limitations qui peuvent exclure du marché touristique de nombreux logements, en particulier ceux situés dans des bâtiments avec des résidents permanents et sans accès indépendant. Cependant, cela ne signifie pas que vous devez abandonner votre activité ni renoncer à rentabiliser votre propriété.

Ci-dessous, nous vous présentons quelques stratégies pour vous adapter à cette nouvelle réglementation et réorienter votre modèle commercial :

Explorez les zones avec une pression réglementaire plus faible

Si votre logement actuel ne répond pas aux nouvelles exigences, vous pouvez envisager de déplacer votre investissement ou votre activité vers d'autres zones de Madrid où les restrictions sont plus flexibles. En dehors du centre historique, il y a des quartiers où il est encore possible d'opérer légalement si certaines conditions sont remplies, comme avoir un accès indépendant ou être situé au rez-de-chaussée.

Cela peut vous ouvrir de nouvelles opportunités dans des zones émergentes qui ont encore une demande touristique et des prix plus accessibles.

Évaluez la possibilité de modifier l'accès

Une option qui vaut la peine d'être étudiée est de savoir si votre propriété permet de réaliser une rénovation pour créer un accès direct depuis la rue. Cette condition devient essentielle pour continuer à fonctionner légalement en tant que logement touristique en dehors du centre historique.

Consultez un architecte ou un urbaniste pour savoir si cela est structurellement viable et combien cela coûterait. Même si cela peut représenter un investissement initial considérable, cela pourrait être rentable à long terme si cela permet de maintenir l'activité touristique.

Considérez d'autres formules de location

Si la location touristique n'est plus une option dans votre immeuble, c'est le bon moment pour envisager des alternatives comme la location temporaire (par mois), la location d'entreprise ou même le coliving. Ces modèles sont moins réglementés, offrent une stabilité et restent attractifs pour certains profils de locataires (professionnels déplacés, étudiants internationaux, travailleurs à distance, etc.).

De plus, ils nécessitent généralement moins de rotation, moins d'entretien et permettent des revenus relativement stables sans nécessiter de licences touristiques.

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Le Plan Reside redéfinit le cadre juridique de la location vacancière à Madrid, avec des critères plus stricts qui obligent à repenser de nombreuses stratégies. L'impossibilité de partager un bâtiment avec des voisins sans accès indépendant, l'interdiction de reconvertir des locaux commerciaux et les limites dans le centre historique entraînent un changement profond dans le modèle touristique actuel.

Face à ce nouveau scénario, la clé est dans l'anticipation et dans l'adaptation. Analyser si votre logement répond aux nouvelles exigences, évaluer des réformes viables ou explorer de nouvelles zones et même d'autres modèles de location, vous permettra de continuer à générer de la rentabilité sans sortir du cadre légal.

Même si l'environnement réglementaire devient plus exigeant, ceux qui anticipent le changement et planifient avec vision pourront maintenir leur activité et la transformer avec succès.

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